■策劃人語(yǔ)：
每個(gè)人都有自己的住房、車子、生活用品，還有或融洽或磕絆的鄰居，那么，你知道對(duì)自己正在使用的物品享有什么樣的權(quán)利嗎？你知道小區(qū)的車位租給了誰？你知道怎樣跟物業(yè)公司打交道嗎？你知道被征用的土地如何補(bǔ)償嗎？你是否知道如果有人影響了你的采光或者發(fā)出讓你難以忍受的噪音時(shí)該怎么辦？
從今年10月1日開始，物權(quán)法那些枯燥的條文將成為你生活中處理物權(quán)問題的指南，也許你還不了解它，但它將會(huì)深深地影響到你生活的方方面面。
今天起，本報(bào)推出“關(guān)注物權(quán)法”系列報(bào)道，邀請(qǐng)權(quán)威專家，從民生視角為您解讀這部與每個(gè)人都息息相關(guān)的法律。
■典型案例
法庭判決：2003年11月，南京星漢城市花園“車庫(kù)歸屬”案以業(yè)主的勝訴而告終，在全國(guó)引起強(qiáng)烈反響。
案例事實(shí)：星漢城市花園是南京市的一個(gè)高檔住宅小區(qū)。1998年9月，開發(fā)商向南京市規(guī)劃局申報(bào)時(shí)，市規(guī)劃局曾以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書》要求其配建停車庫(kù)。
小區(qū)建成后，共有59個(gè)機(jī)動(dòng)車車位，開發(fā)商在銷售住宅時(shí)曾承諾：小區(qū)配建地下車庫(kù)供業(yè)主停車。但業(yè)主入住后卻發(fā)現(xiàn)，只有購(gòu)買車位才能取得停車權(quán)。開發(fā)商出賣和出租車位，給業(yè)主停車帶來了諸多不便。2003年6月，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主，將開發(fā)商江蘇星漢置業(yè)有限公司告上了鼓樓區(qū)法院，要求確認(rèn)小區(qū)地下車庫(kù)所有權(quán)歸全體業(yè)主所有。
法院判決開發(fā)商將小區(qū)地下停車庫(kù)移交給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理，并由全體業(yè)主享有地下停車庫(kù)的權(quán)益。
■專家說法
出場(chǎng)專家：任成印，河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)法學(xué)院民商法教研室主任，民商法專業(yè)碩士生導(dǎo)師，中國(guó)政法大學(xué)法學(xué)碩士，副教授
專家觀點(diǎn)：本案是典型的小區(qū)車庫(kù)歸屬糾紛，具有借鑒意義?！段餀?quán)法》對(duì)車庫(kù)的歸屬并沒有作出強(qiáng)制性規(guī)定，而是由房屋開發(fā)商和購(gòu)房者在合同中進(jìn)行約定，通過出售、附贈(zèng)和出租等方式確定車庫(kù)的所有權(quán)和使用權(quán)。在本案中，該地下車庫(kù)在房屋出售時(shí)已經(jīng)作為公攤面積分?jǐn)偟矫课粯I(yè)主頭上，即已經(jīng)作為公共配套設(shè)施賣給了業(yè)主，因此，應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共同所有。開發(fā)商將車庫(kù)出售的行為嚴(yán)重侵害了小區(qū)業(yè)主對(duì)車庫(kù)的共有權(quán)。
另外，開發(fā)商將車位賣給附近公司的行為導(dǎo)致業(yè)主無法停車，侵犯了業(yè)主的優(yōu)先權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，即使開發(fā)商在出售房屋時(shí)沒有將地下車庫(kù)面積分?jǐn)傇诿课粯I(yè)主頭上，也不能將車庫(kù)先行賣給業(yè)主之外的人，在開發(fā)商出售、出租車庫(kù)時(shí)，小區(qū)業(yè)主在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
■名詞解讀
建筑物區(qū)分所有權(quán)
建筑物區(qū)分所有權(quán)是指小區(qū)的業(yè)主對(duì)一棟居民樓中自己專有部分(自己家庭之內(nèi)的空間)的單獨(dú)所有權(quán)，對(duì)共有部分(樓道、樓梯、電梯等)的共有權(quán)以及對(duì)小區(qū)公共事務(wù)(綠化、衛(wèi)生、治安等)的管理權(quán)的結(jié)合。是《物權(quán)法》規(guī)定的一種綜合性權(quán)利。
■相關(guān)法條
《物權(quán)法》第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
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