面對居高不下的房價，一些人把目光投向了價格相對較低的“村證房”。但是，由于“村證房”交易中存在諸多法律問題，現實中引起的法律糾紛屢見不鮮。石家莊市橋西區(qū)法院日前就審結了一起這樣的糾紛———
去年5月8日，經石家莊市某房產中介介紹，王某與某房產中介和高某簽訂一份房地產買賣合同，合同約定：王某購買戶主高某位于石家莊市市區(qū)的住宅一套，房款總計26.3萬元，合同簽訂當日王某應向房產中介給付定金1萬元，余款25.3萬元應于2007年5月17日向房主一次付清。合同簽訂后，王某按約定向房產中介交了定金1萬元。后王某因無法直接與房主取得聯系，而且經過深入了解，他發(fā)現所要購買的住宅屬于“村證房”，不能辦理過戶手續(xù)。王某認為房產中介采取欺詐的手段，提供虛假的交易信息，致使他無法實現合同目的，該合同應予解除。經多次協商未果，他遂將房產中介告上橋西區(qū)法院，請求法院依法判令解除買賣合同，被告返還其定金1萬元，訴訟費用由被告承擔。
房產中介辯稱，原告王某在簽訂合同時清楚其購買的房產是“村證房”，是由于原告的原因要求解除合同，定金不應退還。
法院審理認為，原告王某與高某及房產中介簽訂的房屋買賣合同違反了《土地管理法》關于農民集體所有的土地使用權不得出讓的強制性規(guī)定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，因此，該合同應認定無效。無效的合同沒有法律約束力，因無效合同取得的財產，應當予以返還。據此，房產中介收取原告王某的1萬元定金應予返還。被告關于原告在購房時明知房產是“村證房”，無法辦理過戶手續(xù)，故定金不應當返還的主張，原告不予認可，被告也無證據證實其主張。而且，即便原告王某明知其所購房產為“村證房”，也并不能對抗法律強制性規(guī)定使得合同有效，該合同仍應認定為無效，因而對房產中介的上述主張，法院沒有支持。
最終，法院判決：原告王某與高某及某房產中介簽訂的房屋買賣合同無效；被告返還原告王某定金 1萬元。
買“村證房”有法律陷阱
“村證房”又稱小產權房，是指在城市規(guī)劃區(qū)周圍村莊集體所有的土地上，由村民委員會決定建造或由村民委員會與房地產開發(fā)商聯合建造的房屋。目前，盡管“村證房”在石家莊乃至全國一些地方交易并不少見，但是依據有關法律法規(guī)，城鎮(zhèn)居民購買“村證房”的合同是無效的，購買的“村證房”無法上市流通，不受法律保護。
其主要法律依據有，《土地管理法》第63條：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定：加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地?！逗颖笔⊥恋毓芾項l例》規(guī)定：農村村民由于買賣住房轉讓集體土地使用權的，買方必須符合申請宅基地的條件，并依照規(guī)定辦理宅基地審批手續(xù)。《石家莊城市房屋權屬登記管理條例》規(guī)定：集體土地上的房屋權屬轉移登記，只限于在集體組織成員之間進行。
大致說來，“村證房”存在五大問題。一是沒有房產證，流通受限。住房建在集體土地上的，不允許對外銷售，沒有法律保障，拿不到產權證，對外流通受限。二是拆遷補償難。“村證房”許多屬于違章建筑，很有可能被拆除，而且不會得到拆遷安置補償。三是質量難保證。房屋質量監(jiān)管往往不到位，存在偷工減料現象，有安全隱患。四是位置偏遠、交通不便、配套不完善、物業(yè)管理滯后甚至沒有物業(yè)。五是由于缺乏產權，未來繼承、遺贈也會產生麻煩。
由于上述原因，筆者認為，為避免以后產生不必要的法律糾紛，城鎮(zhèn)居民在購買“村證房”時應十分慎重，切莫心存僥幸。
(河北新業(yè)律師事務所律師 赫建永)
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“村證房”糾紛的類型
據了解，因“村證房”買賣而引起的糾紛大致有以下幾種：
1、城鎮(zhèn)居民與農村居民簽訂購買宅基地或以買賣房屋為名實為購買宅基地的合同，農村居民不交付宅基地或者房屋，城鎮(zhèn)居民向法院起訴要求農村居民履行合同。
2、城鎮(zhèn)居民購買宅基地或房屋后，農村居民反悔向法院起訴，主張合同無效返還原物的。
3、城鎮(zhèn)居民以農村居民名義購買宅基地及房屋后，造成權屬確認糾紛及拆遷補償安置糾紛的。
4、城鎮(zhèn)居民購買多層或高層“村證房”后，在房屋質量、交付等合同履行過程中產生的糾紛。
5、城鎮(zhèn)居民購買“村證房”后，幾經倒手產生的連環(huán)糾紛。
來源：河北日報
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